周天勇：土地改造必须配套制度改革 2011-07-02 12:22

各位早上好，房地产行业确实需要改革，整个现象是乱的，需要改革，这里不想细讲。今天的题目是改造未利用土地，增加土地供给。

土地政策和土地国策上有18亿亩红线的国策，从这么多年实行的情况来看，确实有一定的作用，也获得了一些功效，例如说保证耕地和粮食安全等等，我想这一点应当是首先肯定的。

但是，随着经济社会的发展出了一些新问题，新情况。一个随着城市化人，口大规模的迁移，土地供应的稀缺，特别是对住房，房价节节攀升，土地供应不足是非常重要的因素。

另一方面，这几年的情况来看，我在2009年算了一笔帐，已经进口了5800万吨的原料、石油、油渣等等。另外还面临着，我们未来可能需要更多的建设用地，人口的增加，当然增加的速度下降，我们是不是要吃更多的转基因产品。随着土地的日益稀缺，粮价是不是要持续的上涨等等。这18亿亩土地带来非常重要，非常麻烦的问题，我们的土地必须要计划管理，每年全国建设用地需要多少，分解到各省，各省分解到市和县，有的县委书记告诉我，中央分到省里，省里卡到一些重点的工程，省会城市，又分到地级市，最后到了县里只有一、二百亩，一个项目都无法落实，何况盖房屋。

未来来看，交通建设还需要1亿3000多亩，包括了公路、铁路、港口和机场。我们还需要城市建设，城市转移，人口转移等等，加上水利配套的建设，还需要用地，建设用地总共还需要3亿亩。

 如果再考虑粮食的供给，大概需要8—10亿亩土地，这些土地从哪里来，我们再从18亿亩拿出3亿亩土地搞建设，只能吃转基因粮食。因此必须定大的战略，大的格局考虑问题，中国有一句俗话，活人不能让尿憋死，我们在土地上不能让18亿亩红线给憋死，这是我讲的第一个方面。

第二个方面，我们在过去技术上，在成本上改造利用未利用土地，还不成熟。但是通过这几年的进展，降低成本来看，我走了很多的企业，许多的市，看了很多成功的例子，改造盐碱地，沙漠地，工矿塌陷地、滩涂地在技术上已经成熟了。

我国未利用的土地大概是这样的

盐碱地5亿多，分布在江苏、长江以北一直到辽宁，整个渤海湾一带以及东海，还有新疆，陕西、山西、内蒙古、东北都分布有大量的盐碱地，完全是可以改造的。

还有26亿亩沙漠，我问了一些专家，他说26亿亩沙漠中可以改造以前良田或者是可耕地退还的沙漠用地，大概有5亿亩用地，他们认为不影响整个环境。还有滩涂、工矿塌陷地等等，如果说能够改造出来10亿亩土地，全部问题就不会有问题，建设用地、粮食用地全部没有问题，就OK了。

我们不需要吃转基因粮食，也不需要象今天一样18亿亩红线将人给憋死。我去看了一下改造盐碱地的技术，现在中关村有一家公司在大庆改造的成果，七、八年过去了，松树长的很好。他们在天津的渤海湾、河北的曹妃甸都有非常成功的例子。

100年清华大学校庆的时候，他们跟中央领导讲了他们的技术，他们的技术就是用化学的办法，综合的办法来改造盐碱地，成本比较低，但是土地的质量不高，处于试验的阶段，每亩地的成本大概3—5万元。

沙漠土地改造的技术，例如内蒙古的伊力集团都有成功的例子，而且成本也不高。

所以我想，能不能用战略性的眼光思索资源性的问题，从大的格局来考虑问题。我们的条件成本和技术已经可行，而且有部分改造是有条件的，这是我讲的第二个层面的问题。

第三个层面的问题，需要一种制度的安排，改造未利用土地。

我想首先，这部分未利用土地的年期应该改为100年，谁改造，谁使用，谁有100年的使用权，这是第一个制度安排。

第二个制度安排，因为我刚才讲了，100亩土地中大概30—50亩是需要建设的，也就是说改造100亩土地，55亩还耕，15亩还生态外，35亩卖给政府，用于建设用地，就是将指标卖给政府。

第三个制度安排，可以异地增减挂钩，搞平衡。例如缺地的地方没有盐碱地和沙漠用地，没有滩涂用地。

另外还有一些配套，在国土资源部成立全国性的土地调剂、交易中心。第二要建立严格的验收核查制度程序，要防止改造盐碱地重复的改造，例如这次改造了100亩，第二次还顶替。还需要设计一个程序，如何签订程序，如何改造，如何验收等等。

我想这个事，如果说是10万/亩改造的话，或者沙漠地便宜一点，也需要30亿万资金，需要全社会投入金融和土地，地产商也要参与此事。现在有一些地方中央领导已经批示了开始试点。

我今天演讲的意思，最后我们将地造出来后，指标有了以后，还需要改革地方政府的腾地拍卖出让的方式，要不然改造的土地30%给了政府，地方政府又囤积了，低价不旺的时候，不出售，最后低价高，房价就会高，因为政府是垄断的，因此必须要配套改革体制。

总的来说，需要在战略的思路来考虑这个问题，大的格局来考虑问题，中国的许多事需要战略角度，大的范围和大的格局来考虑问题，过去的思维方式是定在静态的范围内就事论事，这方面的事情，我认为10万亿亩的土地改造是非常大的产业，而且如果国家按照7：3划分的话，里面还是比较客观的，再加上一些改造出来的土地可以用作旅游项目，农家乐、高效农业，还是非常有前景的领域，希望更多的土地开发商，能进入这个领域，给国家做一点善事，谢谢。