在抵御世界金融危机过程中，中国赚足了风光，当初颇受质疑的经济增长“保八”目标超额完成，这其中房地产立下汗马功劳。自2009年3月以后，全国房地产市场就开始持续升温，经过连续多个月的上涨，到年末全国一些中心城市房价已经创出历史新高。按照国家统计局1月份公布的 全国房地产市场数据，截止 2009年12月底，全国商品房销售面积9.3713亿平方米，不但远超2008年的6.2亿平方米，也超过了2007年7.6亿平方米的历史高点，比上一年增长42.1%（如果根据去年1月国家统计局公布的2008年数据直接计算，9.4比6.2，增幅应该超过50%，不知这里是否有什么不可比因素）；全国商品房销售额43995亿元，比2008年增长75.5%，其中商品住宅销售额增长80%。以上述销售额数据除以销售面积，便可知2009年全国商品房成交均价约4695元/平方米，比2008年的每平方米3882元上涨813元，涨幅近24%。无论是销售面积、销售额还是成交均价都创出了历史新高。

而与此同时，城乡居民的收入增长还不到房价涨幅的4成。2月25日，国家统计局公布2009年国民经济和社会发展统计公报，全国农村居民家庭年人均纯收入5153元，剔除价格因素，比上年实际增长8.5%；城镇居民家庭年人均可支配收入17175元，比上年实际增长9.8%；分别低于房价上涨幅度15.5个百分点和14. 2个百分点。

房价涨幅超过城乡居民收入涨幅已经持续多年，比如全国商品房成交均价涨幅比较快的几年：2004年近18%，2005年超过14%，2007年高于15%……。客观地说，房价的连续暴涨，已达到大多数城乡居民难以承受的程度，而过去的一年，房价上涨速度达到了前所未有的水平，既超出普通居民的购房能力，又使房地产市场积聚越来越多的泡沫。

已经无需再罗列诸如房价收入比和租金回报率等衡量价格泡沫的数据，归根结底，房子主要是给本土居民住的，城镇人均年收入尚在1.7万元左右，怎么能够支撑建筑面积每平方米近4700元的单价？

房价的决定因素比较多，有土地成本的因素，有建筑成本的上涨因素，也有对区域环境的未来预期因素，甚至还有对稀缺性的溢价因素。不过，从长远来说，房价历来不是受供求决定的，如果硬要把诸多影响因素全部归集到供给和需求，那么，在需求方面，也存在弹性较大的自住需求和投机套利的投资需求；从根本上说，房价是与人们的收入水平成正相关的，或者说房价是由收入水平决定的。

现在的问题是，相对于收入，过去的一年房价上涨的确是过快了，房价本身太高，实在无法持久。房价泡沫就像欠账一样，欠账总是要还的，泡沫也总有一天会破灭，房价虚高决定了住房市场价格必然调整，而收入过低、不能支持过高的房价是必然调整的主要内在原因。眼下，政府当务之急或者是抑制房价过快上涨、或者是大幅度提高居民的收入，抑或二者同时进行则更好。

在这种情况下，预测国家政策对房地产的态度还是有一点意义的。我感觉中央政府有可能在这方面做足他预期管理的功夫。27日下午3时，温家宝与广大网友在线交流，当谈到网友关心的房价问题时，温家宝说：“群众的心情我非常理解，我也知道所谓‘蜗居’的滋味。我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。” 由此我认为国家政策对房价的控制会有比较大的动作。如果2009年的状况继续下去，这后面必然潜伏着太多的社会问题。所以我估计，两害相权取其轻，中央政府一方面还是会让房价跌下来一点，同时加大力度提高收入。这是一个比较现实的考虑。