随着全国两会的闭幕，一段时间以来有关当前中国房地产市场上的炒作和泡沫问题、以及应当采取何种政策进行调控的激烈争论似乎已经偃旗息鼓。看起来，大多数国人已经达成了共识。我用以下几句话对这种共识作一简单概括：

1）中国目前的商品房价格存在不合理的虚高，有些地方已经达到了十分严重的程度；

2）造成这种虚高的原因在于急功近利的地方政府（及可能存在其中的贪腐官吏）与贪得无厌的开发商之间的共谋；

3）由于住房系公民生活的必需品，因而它具有不同于普通商品的社会公共属性，亦即一定的社会保障功能，因此如不对房地产市场施以有效调控，必将损害社会公正，乃至危及社会的稳定和谐；

4）正确的调控路径业已明确，那就是要在指导思想上将房地产分为纯粹市场化的商品与政府必须承担责任的保障品两个不同部分；

5）对纯粹市场化的商品房市场那部分，政府不直接介入，但应当通过调整税收和银行贷款利率等财政、货币手段提高交易门槛，抑制投机，挤压价格泡沫；

6）对单纯依靠市场力量难以解决的另一部分社会居住需求，政府应该通过加大提供保障性住房——其中包括有限产权的经济适用房及无产权的公共租赁房（廉租房）——供应予以解决。

我相信，上述6个句式大致勾勒出了时下许多人心目中中国房地产市场存在的问题、其内在逻辑及他们对这个问题的看法。很明显，这其中既有单纯的经济问题，又夹杂着大量的政治和社会因素。因此，以此为对象展开的深入研究，足以构成一门具有当代中国特色的复杂的房地产政治经济学。

应该看到，上面罗列的这些陈述中几乎任何一条都含有相当的真理成分，而它们之间的因果关系亦复如此。只是在我这样天生怀疑精神比较多的头脑里，它们又都包含了同样多的似是而非之处。在本文中，我并不想对它们进行逐条剖析，而是想要着重指出我认为讨论这一问题之前必须首先搞清楚的几个重要的政治经济学常识，为读者自己进一步思考提供一些出发的依据。

第一，地方政府为什么会与房地产开放商达成这种旨在推动房价上涨的共谋关系，而不是置自己于中立的市场监管者——例如面对家电市场时的那种角色？是因为房地产开发商比家电生产经营商更加渴望利润和不择手段？

我的回答是：这基本上是上世纪90年代分税制改革造成的后遗症——中央与地方财权与事权不匹配（中央与地方的收入支出比大致呈七三开和三七开）迫使地方财政不得不高度依赖“土地财政”，而想要土地卖得出高价，则首要前提就是房子卖得出高价。与此相关地，是商人就想赚钱，这是天经地义。房地产开发商也一样，既不特别乐善好施，也不特别贪得无厌。假如他们的确在过去一年多里赚得了媒体报料的那6万亿暴利，那也只能说明中国的房地产市场说到底是一个存在着很多制度性缺陷的不完善市场。事实上，暴利从来就不是贪欲和黑心造就的。更进一步说，“急功近利”的地方政府以及那些可恨的贪官未必不希望家电涨价，那样就能获得更多税收。但是，家电已是一个不存在行政垄断的充分竞争的开放市场，地方政府即便想要与家电商共谋推动家电涨价，它们也没有能力做到。这就是市场的力量。

第二，住房是公共品吗？在这里，更准确的问题其实应当是：什么叫公共品？

我的回答是：公共品是指一个社会中企业或个人无法出于牟利动机而产生出来的、必须由政府提供的那一类产品或服务，如国防、治安、道路桥梁之类公共设施……一个再明显不过的事实是，住房不属于这类产品。生活必须品与公共产品是两个性质完全不同的概念。