房地产市场素来有“金九银十”之说，大意是，每年九、十月间天气秋高气爽，又逢国庆长假，楼盘销售总会迎来一年中的高峰。

不过具有讽刺意味的是，从过去一、两个月来逐渐下滑的商品房市场走势来看，接下来的2009年的九、十两月几乎没有可能上演往年“金九银十”的热闹场面。倒是土地市场，出现了真正的“金九银十”。换言之，在“金九银十”里赚得盆满钵满的最终赢家从开发商变成了各地政府。

9月10日下午，备受关注的上海普陀长风6B、7C地块进行公开竞买。在参与竞购的15家来自内地、香港、新加坡等地的地产巨头中，国有企业中海地产最终以70.06亿的价格，溢价129.1%拿下该地块，折合楼面价已经高达22409元/平方米，成为全国新地王。同日下午，深圳招商华侨城投资有限公司以5.3亿元的总价拿下深圳宝安区尖岗山居住用地，楼面地价18874.64元/平方米，刷新了深圳土地出让单价的最高记录。联想到上半年已经在各地频繁出现的“地王”对土地价格的推涨力量，加之各地政府都称近期将加大土地供应量，可以预计，在九、十两个月里，各地再陆续出现许多“地王”是完全有可能的。

那么，这种情况说明了什么？或者说，房地产市场未来将呈现什么样的趋势呢？

很明显，“地王”的一个接一个加冕，既是今年春以来不断上涨的楼价推动的，也是对2008年土地市场交易季度萎缩的报复性反弹。

进入2009年春天以后，沉寂了一年的各地楼市突然重新爆发。在我看来，虽然宏观经济逐渐见底，以及流动性泛滥等因素均能犹使房价上涨，但过去半年来的“量价齐升”，更主要的动因，是过去一年里压抑下来的成交量的集中释放。以上海为例，数据显示，今年上半年上海一手商品住宅的成交面积达到880多万平方米。而这个数字几乎正好是2008年全年的成交量（907万平方米），也差不多刚刚恢复到2005和2006这两年的同期水平。自新世纪——特别是2003年起——上海房地产市场进入强劲上升景气以后的，历年新商品住宅的市场容量平均都在2000万平方米以上，有些年份甚至超过了3000万平方米。但在2008年，它萎缩了一半还要多。今年3到6月的4个月内集中释放的，正是去年全年压抑下来的这部分需求。在这种情况下，“量价齐升”是十分正常的事情。

但这立刻导致了另一个问题：在宏观经济尚未回升的大前提下，受到压抑的楼市需求为什么会在此时提前集中释放？对此，我仍然不认为所谓“刚性”需求是主要原因。老百姓住房需要得到改善的需求确实是刚性的，但这并不意味着许多急需改善的居民家庭已经“捱”过了2008年一年就一定不能再“捱”一两年。根本的原因恐怕是：大家看到，2008年以来开发量也随交易量一起急剧萎缩。许多原本坚信房价会下跌的人预计未来供应量会大幅度下降，于是立场开始动摇，并“空翻多”加入到抢购的行列。政府土地批租的详实数据很难找到，但从上海去年一年里国有土地公开转让多次流标以及有开发商向政府退回已批租地块的公开报道中，我们可以得到的结论是，这一年的土地批租市场也是急剧萎缩的。另据报道，今年5月份全国60个重点城市土地成交量比去年同期猛增73%，这也反衬出去年土地市场的萎缩状况。土地供应的减少必定会导致未来商品房供应量的同步减少，这当然强化了未来房价难以下降甚至会继续上涨的预期。商品房供应量减少的未来预期导致了楼价的上涨，而后者又导致了当下土地价格的上涨，这里面有一个连环套的关系。