抬升房价的最重要手段是刺激居民的房产需求，而需求又分为对房产的实际需求和投资（机）需求两类。对于实际需求，不断上升的房价会使得居民的这一部分房产需求越来越低；而投资（机）需求则主要取决于居民对今后房价走势的预期。在经济学中，一般认为预期是极不稳定的：这一轮的价格上涨有可能会使需方坚信下一轮价格会继续走高，但也有可能使其认为下一轮价格会下跌。在我国，如果没有地方政府的干预，房产市场上上一轮价格的上涨很有可能引起居民预期下一期房价会走低，也很难想象近年来发生在许多一线和二线城市的一轮又一轮的价格上涨不但没有使得居民预期今后的房价会下跌，反而一而再、再而三地引致他们预期下一期房价会更加火爆。由此引起的不断上升的居民对房产的投资（机）需求是我国部分城市房产价格持续上涨的直接原因，而地方政府在引导居民对房价的预期方面起了关键的作用。

由于地方政府完全具备干预房地产市场的动力与能力，房地产价格的持续上涨也就不足为怪了。据统计，“招拍挂”政策推出以后，我国城市土地价格即迅速上扬，2002～2007年的地价上涨指数分别为7.7%、12.4%、11.6%、10.3%、6.0%和13.7%，且这一结果与房价上涨周期同步。而地方政府自然在这一过程中获得了丰厚的回报：2007年全国土地出让金收入总额已将近13000亿元，而且该收入目前一般占到地方政府财政总收入的35%，高则达到60%左右的比重，成为地方名副其实的“第二财政”。

若要从根本上治理当前的价格泡沫，就必须清除泡沫生成的微观机制，彻底截断地方政府土地财政利益与高房价、高地价之间的内在联系。具体该如何应对呢？我们认为，恰恰应该保留土地使用权出让中的“招拍挂机制”（它确实也是国家通过地方政府向开发商获取正常土地价值的一个有效手段），而彻底改革现有土地批租制度中的收入分配方式，由中央财政先收缴地方的全部或部分土地出让金收入，然后再由中央财政根据各地发展情况在全国范围内调配这笔资金，以预算内的形式全数拨给地方，用于各地的经济建设和公共服务事业。

具体做法应该是，可继续由各地方政府按土地招拍挂机制出让土地，但其收入全数或按一定比例上缴到中央财政。上缴比例的确定要考虑两方面因素：一是能否起到打抑地方政府抬升房地产价格的积极性；二要防止由此而衍生出的地方政府负向激励行为。这些行为包括在批地时失去向房地产商收缴正常土地价值的积极性，甚至与当地开发商勾结压低土地价格；无积极性按当地经济发展的需要批租土地；滥批商业用地。但我们认为通过采取必要的措施，这些行为都是可以克服的。

（文章来源：中国经济。作者为北京大学经济学院教授，北京大学经济与人类发展研究中心博士后孙波对此文亦有贡献。）