两个行路人在独木桥上相遇，双方僵持不下时，有人从旁搭了个梯子提供便利，但行路人却并不领情，反倒啧有烦言。西安市政府眼下就碰上了这样的闹心事。

这团乱麻的头绪要从9月4日理起。当日，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》(下称《意见》)，根据《意见》，购买一手或者二手商品房，可享受购房款总额的0.5%到1.5%的财政补贴。而开发商手中的大幅地块还可以分宗支付土地出让金。

照常理推测，上述政策称得上是雪中送炭的多赢之举：购房者可以少交房款，开发商减轻了负担，政府也可力挽楼市颓势。孰料，期待颂声大作的西安市政府听到的却满是刺耳的议论。西安市民在网站论坛上对此骂声一片；因为怀疑政府托市，购房者观望心理更浓，开发商房子更难卖了——“救市”政策第三天，普通住宅成交均价较前一日下跌20.51%，销售面积则较前一日减少达4000平方米。

制定这项政策者在各地媒体的质疑声中几乎无暇回味尴尬的滋味。9月10日，西安市房管局办公室副主任扈广杰告诉记者，市政府正在紧急协商“危机公关”，不日将给媒体一个交代。10多家西安当地开发商代表也再次聚会，商讨应对之策。

救市为谁

西安市政府发愿救市其实已经颇有时日。

西安市建委城市开发处处长王超9月10日告诉记者，“意见”系市政府文件，在文件出台之前，由市政府办公厅组织了财政局、房管局、建委等部门去调研，具体执行工作是房管局。

记者了解到，西安市政府调研组还曾去成都、长沙等开始救市的城市参观，论证救市的可行性和后果。经过慎重考虑后，西安市政府决定用总计约5亿元的财政补贴，来撬动房地产市场的僵局。

如此周密部署后出台的政策，其天平到底在向哪方倾斜？

有专家称，从“意见”具体政策来看，其对购房者和开发商都有扶植，但很明显对开发商的扶植力度更大一些。对购房者平均有1.5%的补贴支持，但是目前多数楼盘打折都在5%以上，有的甚至达10%，因此1.5%的补贴对购房者心理刺激作用不大。

但对开发商而言，这个“意见”的含金量自不待言。首先，在2009年6月30日前按期开工的项目将城市基础建设配套费在150元/平方米的基础上减免35元/平方米，对于动辄100万平方米的大盘来说，仅这一项减免就省几百万元。

另外，对于没钱开发的企业来说，规划和国土部门还允许其分期开发，土地部门甚至可以对已出让土地进行分宗，允许开发商分宗付款，分宗拿证，延期半年支付土地出让金不收滞纳金。

“这就给了开发商更多腾挪的空间。”一位参加9月10日晚座谈会的西安开发商对记者说，目前开发商主要缺资金，政府政策允许开发商暂缓缴纳土地款，很多缺资金的项目会因此而盘活。

照扈广杰的解读，政府出台这个政策的原因之一是，担心当地房地产市场销量大幅下滑，从而连带出现烂尾楼等一连串后遗症。

那么西安楼市到底有没有下滑？下滑的幅度有多大？西安市房管局7月底一次房地产形势预警报告会透露的数据是，今年上半年西安市房屋销售面积约317万平方米，与去年同比下降了18.3%。但是去年西安市房地产销售面积同比前年增幅为30%左右，因此今年市场虽然增幅下降，但是全年销售量应该不会低于2006年。而过去的3年都被认为是西安房地产市场的“辉煌时期”，因此今年的市场再差也是“好市里面的差市”而已。

有心人还从西安市统计局9月4日发布的数据了解到，今年1-8月份西安市房地产投资完成334.5亿元，增长57.1%，商品房销售面积411.6万平方米，增长1.4%。西安市统计局认为，今年西安市房地产在去年高速增长的基础上继续保持增长，只是增长幅度不大而已。

房管局与统计局两大政府权威部门的数据更令人起疑：楼市并没有明显的败象，对烂尾楼的担心又从何而来？

背后玄机

显然，从统计数字里发掘不出西安市政府救市的完整动机。

多位西安市房地产公司负责人告诉记者，政府救市后面“有段古”。

今年年初开始，西安房地产市场就掀起了“价格战”。西安市北二环附近一个楼盘成为“打折明星”，该楼盘一次性打9折后，还推出了1%-3%的优惠。

在9月4日西安市召开的一次金秋房地产展览会上，开发商们使出了浑身解数：首付1万起；买房送空调；一律9.5折等。

这种“自救”式的价格战接近极限。西安当地最大开发商之一紫薇地产总经理韩红丽分析，以西安市房地产价格战比较激烈的北郊地区来说，当地楼面土地价格已经达到了1200元/平方米，再加上建安成本、人工成本等，该处楼盘平均成本价格已经将近3000元/平方米，而目前该地区的价格战中，很多楼盘低于成本价格甩卖。

有部分开发商坐不住了，跑到市政府去“告状”。

西安一位房地产业内人士说，大约1个月前，5-6家西安当地的开发商跑到市政府找负责领导反映问题，希望政府能出台一个“标杆价格”，改变目前无序降价的行为。

或许正是这次开发商“上访”行动，导致西安市政府决定直接插手干预市场。随后，市政府组织了多个有关部门开始市场调研。在8月份一次座谈时，某外地开发商老总情绪激动：“我们开发了这么多项目，还没有像西安这样不赚钱的，几乎是赔钱。”

这位外地开发商说，目前西安开发的楼盘利润率只有5%左右，有的还是赔本赚吆喝，真正赚钱的是3年前低成本土地项目，而2007年纷纷介入西安的外地开发商们，则在今年的西安楼市中“集体沦陷”。

目前，西安市二环以内的房价平均是4000元左右，二环以外平均在2000元左右，即使如此，销售市场仍不看好，很多西安当地人买房仍怀念两三年前每平方米800元的时代。另外，西安市人均收入并不高，只有1000元/月，老百姓对高房价的承受力很弱。而昔日陕北“油老板”、“煤老板”拿着一麻袋现金集体买房的场面，更已成为遥远的记忆。

记者获悉，西安市政府经过1个多月的调研后，形成了一份调研报告，这份报告至今没有对外公布。但是记者了解到，该报告从开发商资金链断裂后对政府的影响进行了深入分析。

随着外地开发商大量进入，西安土地价格开始飞涨，城南曲江居住用地地块从2000年的30万元/亩涨到现在的130万元/亩，今年的房市低迷使西安土地价格出现下降趋势。除此以外，2007年大量进入的外地开发商多数土地款没有付清，如果房价继续下降则这些开发商面临退地或撤资的风险。再者，目前银行已不对开发商提供开发贷款，所有开发商只有靠销售回款来维持公司资金运转，而目前的公司销售很差，持续下去会有一些公司破产，由此带来银行贷款坏账等社会问题。

地方的擦边球

9月11日，西安大明宫建材城里卖洁具的小严唉声叹气：买房子和装修房子的人越来越少，洁具店的生意也越来越差。据他估计，今年5月以后几乎月月亏损，建材市场各商户的情形也与其相若。

而对房地产的萧瑟同样刻骨铭心的还有地方政府。

今年5月份之后，西安市土地储备中心几乎还没有一块像样的地块挂牌出让。这种冷清的局面与去年的热闹相比简直让人恍若隔世。

就在去年，和记黄埔、绿地等众多大型房地产企业纷纷进驻西安，也使西安的地价从几十万元/亩直线劲升到100万元/亩。当年西安市共出让土地160宗，金额93亿元，政府土地出让金净收益达到6.5亿元。土地出让金对每年城建资金投入在100亿元左右的西安来说，其重要性怎么形容都不过分。

但有人质疑，地方政府这种救市政策是在打擦边球。尽管西安市房管局有关人士声称西安市政策“没有违背中央政策底线”，但细心的人还是发现了其中的漏洞。

例如，西安市政府对购房者实行最高1.5%的补贴，西安房管局人士称，这部分钱不来自财政，而是由买房人缴纳的契税进行返还，待到房产证办理时，才进行相应返还。而按照税法相关规定，契税虽由地方政府征收，但纳税比例减免地方政府则无权决定。

再如，“意见”中称开发商若因资金问题无力进行大地块开发，可以在符合规划等要求下，申请国土局将土地分宗，然后分宗付款，分宗发证。“意见”还要求规划部门为开发商申请土地分宗开放便利条件。

一位当地开发商告诉记者，政府出台的第二天就有开发商去国土局申请土地分宗。因为目前多数开发商手中没有钱去付清后续土地款，可以分宗拿证，也就等于可以将已经拿到手的土地分期开发，拿一宗土地证，向银行抵押贷款，开发一期。

这显然与2007年10月份国土资源部出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)相违。该规定指出，受让人必须缴清全部地款后才能领取国有土地使用权证，未按合同缴清土地出让金的，不得按缴纳款比例发放建设用地使用权证。

分析人士指出，其实西安补贴型救市未必起作用，因为目前的房市冷淡主要是中央金融紧缩政策导致的，地方政府在无法劝说中央放松房地产金融的情况下，仅仅补贴几亿元是无法拯救市场，更无法拯救信心的。

截止到记者发稿时，又有西安开发商告诉记者，原定“意见”出台后会很快出一个“细则”。但整个“意见”能否按期执行现在已打上了问号。