“整个深圳房地产市场，上半年销售额最大的是华侨城。我们虽然盘子规模比较小，但销售金额还是挺大的。”此前接受本报记者专访时，华侨城(000069.SZ)董事长刘平春称。

2008年8月8日，华侨城发布了半年报，受益于旗下东部华侨城全面进入经营期，参股子公司华侨城地产销售情况良好，其报告期内的净利润达4.26亿元，比去年同期增长248.61%。

半年报里的各项数据，正验证了刘平春对华侨城“旅游+地产”的分析，“我们的优势在于旅游业务带来稳定现金流，地产业务快速回笼资金。”他称。

高端地产显优势

半年报显示，2008年上半年，华侨城实现营业收入约7.8亿元，比去年同期增长近1倍，实现营业利润约4.7亿元，比去年同期增加近8.5倍，实现净利润约4.4亿元，比去年同期增加近2.5倍。

报告期内营业利润和净利润大幅增加的原因有两点：一方面，公司控股子公司深圳东部华侨城有限公司(以下简称“东部华侨城”)本年度全面进入经营期，业绩比去年同期大幅增长。另一方面，公司参股的深圳华侨城房地产有限公司(以下简称“华侨城地产”)和波托菲诺项目本年度销售情况良好，业绩比去年同期大幅增长。

在房地产市场低迷的2008年，华侨城参控股的地产企业，均取得了不错的销售业绩。对此，刘平春对本报记者表示，“华侨城一直立足高端地产，相对不易受房地产市场波动的影响。”

以东部华侨城为例，其再次体现了华侨城“旅游+地产”的独特模式。华侨城董秘李柯辉向记者介绍，东部华侨城虽然也是旅游园区，但近期业绩迅速增长的主要动力，还是来自与景区同步开发的地产销售。

东部华侨城的地产项目名为“天麓”，据半年报披露，天麓七区于2008年5月28日开盘，截止到一个月后的半年报报告期末，已销售32套，销售率57.1%。

今年5月18日，华侨城地产旗下楼盘波托菲诺的“纯水岸五期”开盘，销售率100%，共实现销售收入6.87亿元。曦城项目年初推出联排别墅，截止到6月底销售率49%。

有分析指出，信贷紧缩导致贷款购房审核从严后，高端地产的客户受影响较小，使这一细分领域在低迷市场显出优势。

据李柯辉介绍，“纯水岸五期”均价七万多，曦城项目均价三万多。但根据公司销售部门反馈的情况，相较一般的地产销售，这些项目的一次付款率都比较高，客户需要贷款的相对较少。

高端地产项目有着较强抵抗市场风险的能力。刘平春指出，相较一般的地产企业，这个细分领域的毛利率高，占用资金的压力会小很多。

2008年中报中，“招保万金”四大地产公司的房地产业务毛利率均未超过50%。万科A(000002.SZ)为29.23%，保利地产(600048.SH)为46.01%，金地集团(600383.SH)为46.29%，招商地产(000024.SZ)为42.69%。而同期，华侨城商品房销售收入的毛利率高达77.48%。

地产优势依托旅游

目前，深圳房市均价超过5万元的楼盘，基本是华侨城的项目。天相投资的分析员张旭明将华侨城形容为“深圳高端市场的垄断者”。华侨城的定位，并不是简单依靠地产业务形成的。

2008年上半年，东部华侨城全面进入经营期。它由华侨城与其控股股东华侨城集团分别占股50%，在深圳东部投资35亿兴建，其景区于2007年7月28日开业。

项目总占地面积8.25平方公里，总规划面积6.55平方公里，共一千余个停车位。以“让都市人回归自然”为开发宗旨，在山海间规划了大峡谷、茶溪谷、云海谷三大主题。

与旗下主题公园欢乐谷的都市娱乐旅游、世界之窗的观光旅游等不同，这是华侨城在生态旅游领域的首次尝试，也是其向山地度假旅游、休闲度假领域的探索。

主题公园是华侨城两大主营业务之一。据半年报披露，2008年上半年，华侨城的门票收入约3.27亿元，同比增长36.57%。公司参控股旅游企业共接待游客609万人次，同比增长12%。

门票收入的毛利率为52.36%，这项业务对利润贡献为1.71亿元。然而，单纯的营收不是主题公园对华侨城的全部意义。

同一个大项目里，主题公园是与地产一起拿地、开发，再分别销售的。刘平春分析称：“我们的优势在于，旅游业务带来稳定现金流，地产业务快速回笼资金。”

东部华侨城旗下“天麓”项目，专门由世界著名建筑师理查德·迈耶设计，其有别于传统物业，定位为“低密度山海大宅”。因为与景区共同开发，又面向高端市场，该地产项目的“容积率”低得惊人。其一区、二区和七区，容积率分别为低于0.1、0.18、0.13。

此次为业绩带来大幅增长的“波托菲诺”项目，也是华侨城“主题地产”开发的成功案例。它位于其最知名主题公园深圳欢乐谷旁，坐落于波托菲诺燕栖湖南岸，被称为“深圳最贵的地产项目”。

“波托菲诺这个项目，它依托了这里的环境，同时也改善了这个环境。”刘平春告诉记者。

刘平春称，操作主题地产主要是借鉴主题公园的手法，把塔、钟楼等象征“波托菲诺”的文化符号吸收过来，仿造其水边的房子、小广场等，把它们用到房地产建设过程当中，于是就形成了主题地产。